逍遥老鬼继续扯淡

“8.31”大限：土地协议出让“寿终正寝”

　　为贯彻国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，1月31日，北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》，从1月10日开始，北京市属于经营性质需要办理国有土地使用权出让的，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。堵上了两年前的33号令开出的“4个口子”。国土资源部和监察部要求在8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日后不得再以协议方式出让。

　　8月31日因此被业界称作土地“大限”。截止到8月31日，国土资源管理局只公布了288个过关项目。71号令是继“121号”和“国务院18号文”之后，各方利益主体与政府部门的又一次博弈。政府部门表示，此次将下决心毫不手软地处理历史遗留问题土地；开发商预测，这将直接导致地产界的重新洗牌，80%的中小企业会被合并或者淘汰；消费者呼吁，无论是怎样的政策，希望房价不要再涨。在这场楼市大劫中，究竟谁是楼市的促进者，各界的眼光都不约而同地聚焦在“8.31”这一土地大限的关键时刻。如今，这个“大限”的8月31日已经过去，不过，它对中国土地管理政策、对中国房地产市场的影响将长期而逐渐地显现出来。

总理批示：支持央行降温房地产业

　　2月28日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。此次会议认为，应当保持房地产市场的健康、持续发展。国务院同意加强房地产贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房的供应量。

　　另外，全国建MALL的虚热圈牢银行资金也引起了温总理的高度重视。银监会对固定资产贷款清理主要是对在建和拟建的钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设(打捆)等重点项目及2004年新开工项目固定资产贷款的清理。据估算，仅在MALL一项，涉及的银行贷款就高达2000亿元人民币。

　　央行加息：引发地产界强烈震动
　　中国人民银行5月在其网站上贴出声明，“人民银行加息的方案已经上报国务院”的消息纯属子虚乌有。周小川9月6日说，市场有关“十一”国庆期间央行可能加息的传言只代表市场观点，不代表央行观点。不久，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率。此消息一经发布，震荡所有的投资市场，对房地产的冲击尤甚。市场普遍反映是，此举对中国房地产业的影响尤其巨大，对局部过热的房地产投资以及高昂的房价都意味着一瓢冷水。并有观点预言，中国步入加息轨道，后续加息措施还会出台，房地产业的“洗牌”就在眼前。

　　经济适用房：管理办法颁布购买必须公示

　　为加强经济适用房管理工作，5月由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》要求经济适用住房面积要控制在80平方米左右，购买者必须具备4项条件：一、有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。此外，《办法》还规定，购买者条件须向社会公示。我国在经济适用住房管理领域一直没有统一的规定，该《办法》的出台填补了这一空白，经济适用住房管理具有重要的规范意义。

　　奥运经济：再掀地产浪潮

　　4月18日至19日，“投资北京———奥运经济市场推介会”在北京举行，推介会上全面涉及北京经济建设和发展的八大领域，387个项目进行逐一披露亮相，总投资额达到1350亿元。

　　北京土地“四号令”公布之后，首度正式披露了备受外界关注的土地供应计划：预计到2008年，北京城市建设用地供应总量将达到300平方公里，其中新增和存量城市建设用地各占一半。不过，官方亦称，不排除日后对供地量进行调整的可能。北京市副市长刘敬民今日在向北京市人大常委会做报告时称，预计到2008年北京的供地总量是300平方公里，新增和存量城市建设用地分别约为150平方公里。


　　金融政策：月供不能超收入一半贷款证券化姗姗来迟"

　　2月底，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，这是继去年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。经过约半年的征求意见及修改，银行业监督管理委员会9月2日公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，银监会表示，出台《指引》旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险。《指引》中最引人关注的内容是，借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。

　　11月16日，央行发布了今年第三季度货币政策报告。在报告鼓励金融创新的总结中，央行表示已召开信贷资产证券化试点方案论证会，邀请专家对住房抵押贷款证券化、信贷资产证券化试点方案进行研究和论证，推动银行业开展资产证券化业务试点。

　　物业：管理办法施行

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，国家发改委和建设部制定了《物业服务收费管理办法》于5月1日起施行。

　　《办法》规定，物业管理企业资质等级分三级，超越资质等级承接物业管理业务的企业将被罚款1万元以上。《办法》还规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。《办法》规定，一级资质物业管理企业必须具备以下条件：注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。二级资质者注册资本应为300万元以上。三级资质者注册资本应为50万元以上。

　　北京规划：“两轴———两带———多中心”确立

　　1993年国务院批准的《北京城市总体规划》所确定的规划空间容量趋于饱和，难以容纳新的城市功能,北京市大城市问题日益显现。年初，北京市代市长王岐山在《政府工作报告》中提出，北京市将调整城市空间布局，按照“两轴———两带———多中心”城市空间新格局，确保年内完成《北京城市总体规划》修编。这一背景下，《北京城市空间发展战略研究》2月17日首次发布，把城市空间布局调整为“两轴———两带———多中心”的新格局，医治“大城市病”。9月，北京市规划委员会透露，《北京城市总体规划(2004———2020)纲要》已经修编完成，11月向国务院报批。《纲要》贯彻了“两轴———两带———多中心”的格局并规划11个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。按照新规划，到2020年，北京总人口控制在1800万人左右，而中心城区则控制在850万人以内。

　　房价上涨：建设部报告否认过热

　　建设部统计显示，今年1至8月，全国商品住宅的平均价格也达到了2525元/平方米。商品房价同比上涨13.5%，这是1996年以来同期的最高涨幅。根据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年三季度房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格全面上涨。国家发改委拉响全国房地产价格预警：各方必须高度重视全国房地产价格上涨。

　　自年初开始，有关中国房地产发展过热，局部地区甚至整体存在“泡沫”的言论一直未断。10月份，有无“泡沫”之争愈演愈烈。10月下旬，建设部抛出报告“怎样认识当前房地产市场形势”，否认当前中国房地产整体过热之说。

　　政府管理：国家实行垂直管理北京国土和房管职能分开

　　国土资源部部长孙文盛2003年底在全国国土资源厅局长会议上透露，我国国土资源管理体制将实施重大改革，省级以下实行垂直管理体制。这是继工商、质量检验检疫之后我国又一个实行垂直管理体制的部门。国土资源体制改革逐步展开。

　　7月1日，北京市国土资源局正式挂牌成立，原国土资源和房屋管理局撤销，其职能一分为二，涉及土地、矿产的行政管理职责划入国土资源局，而房屋行政管理和住房制度改革的职责划入北京市建设委员会。即将原来的国土资源和房屋管理职能分开，拆分后的房屋管理部门将与市建委实行统一管理。同时，各区县的国土资源和房屋土地局改组为房管局，原国土资源管理权全部上收至市国土资源局，土地将被统一管理，各区县今后将不再拥有土地审批权。