逍遥老鬼继续扯淡

　　获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

　　1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为”三通一平”和”七通一平”。”三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。”七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、乎整地面。

　　2．公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

　　3．小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。

　　在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的”七通一平”。”七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的”三通一平”、”五通一平”或”七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的”通”和”平”，而具体对于开发区内某一块地(宗地)来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题：

　　(1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度

　　对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应届于宗地内。

　　(2)宗地红线内外的开发程度不一致

　　由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。通常有以下几种情况：

　　A、红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业白建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就宗地内有供水，而宗地外无供水；

　　B、红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山。其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设；

　　C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暖设施，可是红线内外不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。

　　确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。

　　尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。分摊的基本原理为：应分摊费用＝受益程度×设施总费用。

　　早上上班，打开网易新闻，头条消息就是：首次购房契税下调至1%首付降为20%。

　　国家开始救市了，首先就从房地产开始的。房地产一直就是国家的支柱产业，经济危机的开始，也是从美国的房地产开始的，次级债，就是因为买房人无力承担高额的住房贷款。一旦房地产业倒闭，将波及太多的产业，建材、人工及相关的各种服务业。

　　此次调整，从08年11月1日开始，首次购买90平米及以下住房的，契税由原来的1.5%降为1%，个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同时，居民首次购房最低首付比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

　　但是仔细算一下，此次调整，真正给个人多少优惠？30万元贷款20年还款每月仅少还192.21元。国家真正拯救的还是房地产企业。

　　附上新闻地址：

　　财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20%

　　石家庄推20条新政救房市 房契税财政补贴50%

　　另外，党的十七届三中全会的农村改革文件中再次把农村土地流转作为重要议题并作出重大的调整，如赋予农民更充分有保障土地承包权、允许农民以多种形式流转土地承包权、允许农民参与开发集体土地建设非公益项目、逐步实现农民工与城镇居民同等待遇等一系列对农村、农民、农村集体土地的改革，对于房地产方面是否也会有一些冲击？比如原来的农村土地开发的房地产，俗称的村证的住宅，是不是也能够合法的进行流转？村证住房是否可以走上前台？

　　不管怎么说，首付及利率调整均难阻房价下跌。我们拭目以待。

　　中新网10月24日电 中国建设部近日制定并印发了《房屋权属登记信息查询暂行办法》。该《办法》将从2007年1月1日起实行。根据这一《办法》，包括房屋自然状况、权利状况等在内的城市房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人将可公开查询。

　　建设部表示，出台这一《办法》，旨在发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。

　　附：《房屋权属登记信息查询暂行办法》全文

　　房屋权属登记信息查询暂行办法

　　第一条为发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国档案法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于城市房屋权属登记机关已登记的房屋权属登记信息的查询。

　　第三条本办法所称房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。

　　第四条房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

　　第五条房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况(坐落、面积、用途等)，房屋权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等)，以及登记机关记载的其他必要信息。

　　已建立房屋权属登记簿(登记册)的地方，登记簿(登记册)所记载的信息为登记机关对房屋权利的记载信息。

　　第六条房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构(以下统称查询机构)应妥善保管房屋权属登记资料，及时更新对房屋权利记载的有关信息，保证信息的完整性、准确性和安全性。

　　查询机构应建立房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询有关信息。

　　第七条房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。

　　第八条原始登记凭证可按照下列范围查询：

　　(一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；

　　(二)房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；

　　(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；

　　(四)公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；

　　(五)仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；

　　(六)涉及本法第九条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。

　　第九条涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。

　　法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。

　　第十条房屋权属登记信息，单位和个人可以自己查询，也可以委托他人查询。

　　第十一条查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。

　　查询房屋原始登记凭证的，除提交前款规定的材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件：

　　(一)房屋权利人应提交其权利凭证；

　　(二)继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料；

　　(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件；

　　(四)公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件；

　　(五)仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关；

　　(六)涉及本法第九条规定情形的，应当提交国家安全、军事等机关同意查询的证明。

　　委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明。

　　第十二条符合本办法规定的查询申请，查询机构应及时提供查询服务。不能及时提供查询服务或无法提供查询的，应向查询人说明理由。

　　第十三条查询房屋权属登记信息，应当在查询机构指定场所内进行。查询人不得损坏房屋权属登记信息的载体，不得损坏查询设备。

　　查询原始登记凭证，应由查询机构指定专人负责查询，查询人不能直接接触原始登记凭证。

　　第十四条查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询日期及房屋权属信息利用用途。

　　有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：

　　(一)按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的；

　　(二)要求查询的房屋尚未进行权属登记的；

　　(三)要求查询的事项、资料不存在的。

　　第十五条查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。

　　第十六条查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。

　　第十七条房屋权属登记信息的查询按照国家有关规定收取相关费用。

　　第十八条各省、自治区、直辖市房地产主管部门可以根据本办法，制定实施细则。

　　第十九条本办法自2007年1月1日起实行。

　　新华网北京7月13日电(记者 王永康) 中国建设部13日正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)，对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70%”两个概念给出了明确界定。

　　今年5月，国务院有关部门在关于调整住房供应结构、稳定住房价格的文件中提出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”但对于什么是套型建筑面积以及70%比例是项目控制还是总量控制，业界一直存在争议，受此影响，中国大部分城市的实施细则迟迟未能出台，市场也处于迷惘状态。

　　建设部在《意见》中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　此前，公众普遍对套型建筑面积一词感到陌生，甚至不少业内人士也不明所以。有建设部官员指出，依据国家标准，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数，但它的计算极其复杂，远不如一般消费者熟知的建筑面积简单明了。

　　还有专家指出，同一房子的套型建筑面积一般要小于建筑面积，因此90平方米套型建筑面积的房子换算成通常所用的建筑面积甚至可能超过110平方米，这显然有悖于鼓励建设中小套型房子的房地产调控政策。

　　关于70%的比例，《意见》提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，采取总量控制与项目控制相结合的方针符合实际需求，兼顾了开发商、消费者利益和实际情况，对于城市建设的良性走向是好事。但也有专家指出，这可能会使调控效果打折扣。

　　针对普通商品房选址越来越远离市中心的情况，《意见》提出，各地要充分考虑中低收入居民家庭生活对交通设施条件的要求，合理安排普通商品房的区位布局，方便居民工作和生活。

　　《意见》要求各地对2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理，在确定需要调整套型结构的具体项目时，首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

　　为了确保调控目标落到实处，《意见》提出，城市规划、建设、房地产等主管部门要认真履行职责，对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售许可证和施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要严肃查处，属于失职、渎职的，要提请有关机关依法追究责任。(完）

新华网北京6月14日电(记者杜宇) 建设部有关负责人14日表示，近期部分媒体报道的“90平方米的套型建筑面积大约相当于100到105平方米建筑面积”的说法不正确。

　　据这位负责人介绍，关于套型建筑面积，1999年6月1日起实施的，由原国家质量技术监督局(现并入质检总局)、建设部联合发布的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》中有明确定义。

　　“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”； “套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”；“套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和”；“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。规范对不计入套内使用面积或套型建筑面积的部分也有明确规定，如规定阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

　　购房人购买的房屋建筑面积是根据原国家质量技术监督局2000年2月22日发布并于当年8月1日实施的《房屋测量规范》(GB/T 17986)中的相关规定来计算的，与《住宅设计规范》规定的套型建筑面积的计算方法不相同，不能简单对比。如购房人购买的房屋建筑面积，除了分摊本幢楼的公摊共用部位的建筑面积外，还要分摊本幢楼之外、本小区的公摊面积，如物业管理用房建筑面积等。因此，部分媒体报道的“90平方米的套型建筑面积大约相当于100到105平方米建筑面积”说法并不正确 。

转自京华时报

　　本报讯(记者潘澄清) 七部委政策指出“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”，但“套型面积”如何界定一直没有明确说法。昨天，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。

　　昨天，在中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，沈建忠表示，套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念，套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数，不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积。根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。

　　沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。他透露，建设部房地产业司、规划司等相关部门已经在拟定90平方米中小户型建设的实施细则，将会尽快出台。